FAQ: Häufige Fragen zum Grundstückskauf

Bauland ist sofort bebaubar, Bauerwartungsland erst irgendwann und vielleicht nie – wir prüfen den Status jedes Grundstücks in Wiesbaden. Der Unterschied entscheidet über Preis und Risiko.

Die Kategorien im Überblick:

• baureifes Land liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist erschlossen
• Rohbauland ist ausgewiesen, aber noch nicht erschlossen
• Bauerwartungsland ist nur im Flächennutzungsplan als künftige Baufläche vorgesehen

Ob und wann die Gemeinde für Bauerwartungsland einen Bebauungsplan aufstellt, ist ungewiss. Deshalb ist es deutlich günstiger, aber mit einem echten Risiko behaftet. Wer sicher und zeitnah bauen möchte, sollte auf baureifes Land setzen. Wir sagen Ihnen vor jedem Kauf, in welche Kategorie ein Grundstück fällt.

Das hängt allein vom Erschließungsgrad ab – wir klären ihn vor dem Kauf für Sie in Wiesbaden. Voll erschlossen bedeutet keine weiteren Erschließungsbeiträge.

Grob unterscheiden lassen sich:

• ein voll erschlossenes Grundstück, bei dem keine Erschließungskosten mehr anfallen
• ein teilerschlossenes Grundstück mit noch offenen Beiträgen für einzelne Gewerke
• Rohbauland, bei dem die gesamte Erschließung noch bezahlt werden muss

Anders als in manchen Bundesländern sind die kommunalen Straßenausbaubeiträge in Hessen abgeschafft. Dennoch können Anschluss- und Ersterschließungskosten erheblich ausfallen. Deshalb holen wir vor dem Kauf eine Auskunft der Gemeinde zum Erschließungsstand ein. So kalkulieren Sie diese Kosten von Anfang an ein.

Über die Planzeichnung und die textlichen Festsetzungen, aus denen sich Ihr Baurecht ergibt – wir werten ihn für Ihr Vorhaben aus. Ein paar Kennzahlen sind dabei entscheidend.

Die wichtigsten Werte sind:

• die Grundflächenzahl, die angibt, welcher Anteil der Fläche bebaut werden darf
• die Geschossflächenzahl, die die zulässige Geschossfläche begrenzt
• die Bauweise und die Dachform, die das Erscheinungsbild vorgeben

Aus dem Zusammenspiel dieser Werte ergibt sich, ob Ihr geplantes Haus überhaupt genehmigungsfähig ist. Bei Detailfragen hilft zusätzlich das Bauamt der Gemeinde weiter. Wer den Plan nicht liest, riskiert ein Grundstück, das nicht zu seinem Bauwunsch passt. Deshalb prüfen wir den Bebauungsplan grundsätzlich vor dem Kauf.

Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, dringend zu empfehlen aber schon – wir vermitteln Ihnen geeignete Gutachter in Wiesbaden. Es deckt Risiken auf, die man dem Grundstück nicht ansieht.

Ein Bodengutachten prüft vor allem:

• die Tragfähigkeit des Bodens, die für die Gründung des Hauses entscheidend ist
• den Grundwasserstand, der für den Kellerbau relevant ist
• mögliche Altlasten aus früherer Nutzung der Fläche

Ein Problemboden kann die Kosten für Gründung und Keller erheblich in die Höhe treiben. Die überschaubaren Gutachterkosten stehen in keinem Verhältnis zu solchen Mehrkosten. Deshalb ist das Gutachten eine sinnvolle Investition, um folgenschwere Überraschungen zu vermeiden. An dieser Stelle sollten Sie nicht sparen.

Über das Altlastenkataster und die Nutzungsgeschichte, bei Verdacht ergänzt durch eine Bodenuntersuchung – wir übernehmen die Prüfung. Belastungen stammen fast immer aus früherer Nutzung.

Anhaltspunkte und Prüfschritte sind:

• frühere Nutzung als Industrie-, Gewerbe-, Tankstellen- oder Werkstattfläche
• die Abfrage beim Altlastenkataster der zuständigen Unteren Bodenschutzbehörde
• bei konkretem Verdacht eine ergänzende Bodenuntersuchung

Die Sanierung eines belasteten Grundstücks kann ein Vielfaches des Kaufpreises verschlingen. Deshalb gehört zu jedem Kaufvertrag idealerweise eine ausdrückliche Altlastenfreistellung des Verkäufers. Gerade bei früheren Gewerbe-, Tankstellen- oder Werkstattflächen ist besondere Vorsicht geboten. Wir prüfen die Nutzungsvorgeschichte jedes Grundstücks, bevor Sie sich vertraglich binden. Bleibt ein Verdacht, raten wir zu einer ergänzenden Bodenuntersuchung.

Ein formaler Antrag beim Bauamt, mit dem Sie Ihr Vorhaben vorab absichern lassen – wir begleiten Sie dabei in Wiesbaden. Sie schafft Planungssicherheit vor dem Kauf.

Sinnvoll ist sie besonders, wenn:

• das Grundstück keinen qualifizierten Bebauungsplan hat
• Ihr Bauwunsch von der üblichen Bebauung abweicht
• Sie vor dem Kauf Gewissheit über die Genehmigungsfähigkeit brauchen

Mit dem Bescheid wissen Sie verbindlich, ob Ihr Vorhaben grundsätzlich zulässig ist. Die Voranfrage ist kostenpflichtig, aber deutlich günstiger als eine Fehlinvestition in ein unpassendes Grundstück. Gerade bei Grundstücken ohne qualifizierten Bebauungsplan lohnt sich dieser Schritt fast immer. Der Bescheid hat außerdem eine gewisse Bindungswirkung für die spätere Baugenehmigung. Wir helfen Ihnen einzuschätzen, wann eine Bauvoranfrage in Ihrem Fall ratsam ist.

Von der Suche bis zur Eigentumsumschreibung sollten Sie einige Monate einplanen – wir halten den Ablauf für Sie im Takt. Der reine Kaufprozess geht schneller als die Suche.

Zeitlich gliedert sich das grob so:

• die Suche nach einem passenden Grundstück, die je nach Markt am längsten dauert
• der Kaufprozess vom Notartermin bis zur Grundbucheintragung über einige Wochen
• anschließend die Vorbereitung von Bauantrag und Baubeginn

Verzögerungen entstehen meist durch ausstehende Vermessungen, Finanzierungsprüfungen oder Bauvoranfragen. Wer den Bauantrag parallel zur Kaufabwicklung vorbereitet, spart wertvolle Zeit. Deshalb planen wir die einzelnen Schritte von Anfang an gemeinsam mit Ihnen. So bleibt der Ablauf planbar und ohne unnötige Wartezeiten.

Gerade bei Grundstücken lohnt er sich besonders, weil Angebot und Prüfung anspruchsvoll sind – wir kennen den Wiesbadener Markt. Viele Grundstücke erreichen die Portale nie.

Ein Makler bringt vor allem:

• Zugang zu Grundstücken, die nur über Netzwerke gehandelt werden
• die fachliche Prüfung von Bebauungsplan, Erschließung und Altlasten
• Marktkenntnis für eine fundierte Preisverhandlung

Die Maklerprovision wird beim Grundstückskauf üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Angesichts der hohen Summen und der baurechtlichen Risiken ist die fachliche Beratung gut investiert. Fehler bei Baurecht, Erschließung oder Boden lassen sich nach dem Kauf kaum noch korrigieren. Ein erfahrener Makler erkennt solche Fallstricke, bevor sie im Vertrag landen. Deshalb begleiten wir Sie von der Suche bis zur notariellen Beurkundung.